1. Strona główna
  2. Nieruchomości

Nieruchomości

Dane z rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce dla wybranych miast: ceny ofertowe, transakcyjne, rynek pierwotny i wtórny oraz dostępność mieszkań


Ostatnia aktualizacja danych NBP i GUS: 2024-12-31.

Dane przedstawiają sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych w wybranych miastach w Polsce: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Warszawa, Wrocław, Zielona Góra.

Zawierają one ceny ofertowe i transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym dla poszczególnych miast, średnie wynagrodzenie w gospodarce narodowej, średnie oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych dla gospodarstw domowych oraz dwa wskaźniki dostępności mieszkaniowej: Price to Income oraz Housing Affordability Index.

Najnowsze dane NBP dotyczące cen transakcyjnych i ofertowych

Dane NBP prezentują różnice w cenach na rynku pierwotnym i wtórnym, zarówno w ujęciu ofertowym, jak i transakcyjnym.


Różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi

Interesujące jest, jak w obecnej sytuacji rynkowej średnia cena ogłoszeniowa (za ile wystawiane są mieszkania) różni się od średniej ceny transakcyjnej (tj. ceny zapisanej w akcie notarialnym po negocjacjach).


Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w gospodarce narodowej

Analizując dostępność mieszkań, konieczne jest porównanie ich cen do zarobków.

* Dane estymowane, ostatnie dane w GUS w podziale na województwa są opóźnione o kwartał w stosunku do danych bez podziału, dlatego przeliczam dane.

Aby zniwelować to opóźnienie, stosuję przeliczenie proporcjonalne. Przykład:
  • Średnie wynagrodzenie w danym województwie za III kwartał wynosi 8000 zł,
  • Średnie wynagrodzenie w kraju za III kwartał wynosi 9000 zł,
  • Średnie wynagrodzenie w kraju za IV kwartał wynosi 9100 zł.
Na tej podstawie obliczam szacunkowe wynagrodzenie w regionie za IV kwartał: 8000×9100/ 9000 = 8088,89 zł.


Rata kredytu na zakup typowego mieszkania

Większość nieruchomości jest finansowana kredytem. Wraz z rozwojem rynku udział kredytów w finansowaniu mieszkań prawdopodobnie wzrośnie – podobnie jak ma to miejsce w krajach zachodnich. Nie bez powodu mówi się, że nieruchomości są warte tyle, ile kupujący jest w stanie pożyczyć w banku.

Średnie oprocentowanie nowych umów kredytowych w PLN (bez umów renegocjowanych), udzielonych na zakup nieruchomości mieszkaniowych, wynosi obecnie 7,40% (średnia ważona wolumenem udzielonych kredytów z trzech miesięcy danego kwartału, według danych NBP).

Chciałbym w przyszłości potwierdzić danymi następujące założenia dotyczące kredytów hipotecznych w Polsce:
  • Kredyt zaciągany na 25 lat,
  • Wkład własny na poziomie 20%,
  • Mieszkanie o powierzchni 50 m².


Dostępność mieszkań w Polsce – wskaźniki Price to Income oraz Housing Affordability Index

Wskaźniki: PtI - Price to Income oraz HAI - Housing Affordability Index obrazują dostępność mieszkań w poszczególnych miastach w Polsce.

Price to Income (PtI)

Wskaźnik PtI (Price to Income Ratio, Median Multiple) oblicza się jako stosunek średniej ceny mieszkania do średniego rocznego dochodu gospodarstwa domowego (w moim przypadku do średniego wynagrodzenia).

Interpretacja PtI:
  • ≤ 3,0 – Dostępne (Affordable)
  • 3,1 – 4,0 – Umiarkowanie niedostępne (Moderately Unaffordable)
  • 4,1 – 5,0 – Poważnie niedostępne (Seriously Unaffordable)
  • 5,1 – 8,9 – Skrajnie niedostępne (Severely Unaffordable)
  • ≥ 9,0 – Niemożliwie niedostępne (Impossibly Unaffordable)
Źródło: Wikipedia - Median Multiple

Housing Affordability Index (HAI)

Wskaźnik HAI oblicza się jako stosunek raty kredytu mieszkaniowego dla typowego mieszkania do dopuszczalnego bezpiecznego limitu raty kredytu w dochodzie gospodarstwa domowego (przyjęto limit 30% średniego wynagrodzenia).

Interpretacja HAI:
  • HAI > 100 – Korzystna dostępność (Favourable Affordability) – rata kredytu stanowi mniej niż 30% dochodu
  • HAI = 100 – Dostępność akceptowalna (Affordable) – rata kredytu równa się 30% dochodu
  • HAI < 100 – Niekorzystna dostępność (Unfavourable Affordability) – rata kredytu przekracza 30% dochodu
Założenia do obliczeń:
  • Wkład własny: 20% wartości mieszkania
  • Oprocentowanie kredytu: zgodnie z danymi NBP
  • Okres kredytowania: 25 lat
  • Limit wysokości raty: 30% średniego wynagrodzenia
  • Wielkość mieszkania: 50 m²
Źródło: International Housing Association


Źródła danych:

Poniżej znajdują się linki do źródeł, z których korzystam do tworzenia analiz:
Szukaj
Ta strona korzysta z plików cookie.
Korzystając z niej, wyrażasz zgodę na używanie plików cookie zgodnie z polityką prywatności. Więcej informacji