1. Strona główna
  2. Nieruchomości

Nieruchomości

Dane z rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce dla wybranych miast: ceny ofertowe, transakcyjne, rynek pierwotny i wtórny oraz dostępność mieszkań


Ostatnia aktualizacja danych NBP i GUS: 2025-11-20.

Dane przedstawiają sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych w wybranych miastach w Polsce: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Warszawa, Wrocław, Zielona Góra.

Zawierają one ceny ofertowe i transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym dla poszczególnych miast, średnie wynagrodzenie w gospodarce narodowej, średnie oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych dla gospodarstw domowych oraz dwa wskaźniki dostępności mieszkaniowej: Price to Income oraz Housing Affordability Index.

Najnowsze dane NBP dotyczące cen transakcyjnych i ofertowych

Dane NBP prezentują różnice w cenach na rynku pierwotnym i wtórnym, zarówno w ujęciu ofertowym, jak i transakcyjnym.
Dane z III kwartału 2025.


Różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi

Interesujące jest, jak w obecnej sytuacji rynkowej średnia cena ogłoszeniowa (za ile wystawiane są mieszkania) różni się od średniej ceny transakcyjnej (tj. ceny zapisanej w akcie notarialnym po negocjacjach).


Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w gospodarce narodowej

*** Dane estymowane, ostatnie dane w GUS nt. przeciętnego dochodu rozporządzalnego netto gospodarstw domowych na osobę, oraz przeciętna liczba osób w gospodarstwie domowych są opóźnione o rok, zaś dane o wynagrodzeniach w sektorze przedsiębiorstw wg województw są dość aktualne (max dwa miesiące opóźnienia w stosunku do daty bieżącej).

Czyli np. mamy dane:
  • Przeciętny dochód rozporządzany gospodarstw domowych w przeliczeniu na osobę za 2023 rok w podziale na województwa,
  • Przeciętną ilość osób w gospodarstwie domowym za 2023 rok w podziale na województwa,
  • Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw za każdy miesiąc roku 2023 - dane dla kraju,
  • Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw za luty 2025 w podziale na województwa.

Stosowany algorytm przeliczeń (aby dostać przybliżony wynik średniego dochodu rozporządzanego gospodarstw domowych za luty 2025):
  1. Dane z 2023 w podziale na województwa nt. przeciętnego dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych na osobę, oraz przeciętną liczba osób w gospodarstwie domowych i mnożę je przez siebie otrzymując iloczyn tych danych w podziale na województwa (dane za 2023),
  2. Wyliczam średnie przeciętne wynagrodzenie miesięczne brutto w sektorze przedsiębiorstw w roku 2023 (średnia z przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń krajowych z 12 miesięcy roku 2023),
  3. Wyliczam szacowanie aktualnego przeciętnego miesięcznego dochodu rozporządzanego gospodarstw domowych za luty 2025 robiąc mnożąc przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w podziale na województwa za luty 2025 przez liczbę z punktu 1 oraz dzieląc przez liczbę z punktu 2.

Nie jest to idealne, ale nic lepszego w danych GUS nie znalazłem. Aby uzyskać oszacowanie na podstawie możliwie aktualnych danych dla dochodu rozporządzalnego przeciętnego gospodarstwa domowego w podziale na województwa. Plus aby te dane były dostępne w BDL GUS, aby móc je automatycznie wyciągać przy pomocy Excela.

Rata kredytu na zakup typowego mieszkania

Większość nieruchomości jest finansowana kredytem. Wraz z rozwojem rynku udział kredytów w finansowaniu mieszkań prawdopodobnie wzrośnie – podobnie jak ma to miejsce w krajach zachodnich. Nie bez powodu mówi się, że nieruchomości są warte tyle, ile kupujący jest w stanie pożyczyć w banku.

Dane NBP - Średnie oprocentowanie nowych umów w PLN, bez umów renegocjowanych, udzielonych na nieruchomości mieszkaniowe dla gospodarstw domowych.

Chciałbym w przyszłości potwierdzić danymi następujące założenia dotyczące kredytów hipotecznych w Polsce:
  • Kredyt zaciągany na 25 lat,
  • Wkład własny na poziomie 20%,
  • Mieszkanie o powierzchni 50 m².


Dostępność mieszkań w Polsce – wskaźniki Price to Income oraz Housing Affordability Index

Wskaźniki: PtI - Price to Income oraz HAI - Housing Affordability Index obrazują dostępność mieszkań w poszczególnych miastach w Polsce.

Price to Income (PtI)

Wskaźnik PtI (Price to Income Ratio, Median Multiple) oblicza się jako stosunek średniej ceny mieszkania do średniego rocznego dochodu gospodarstwa domowego (w moim przypadku do średniego wynagrodzenia).

Interpretacja PtI:
  • ≤ 3,0 – Dostępne (Affordable)
  • 3,1 – 4,0 – Umiarkowanie niedostępne (Moderately Unaffordable)
  • 4,1 – 5,0 – Poważnie niedostępne (Seriously Unaffordable)
  • 5,1 – 8,9 – Skrajnie niedostępne (Severely Unaffordable)
  • ≥ 9,0 – Niemożliwie niedostępne (Impossibly Unaffordable)
Źródło: Wikipedia - Median Multiple

Housing Affordability Index (HAI)

Wskaźnik HAI oblicza się jako stosunek raty kredytu mieszkaniowego dla typowego mieszkania do dopuszczalnego bezpiecznego limitu raty kredytu w dochodzie gospodarstwa domowego (przyjęto limit 30% średniego wynagrodzenia).

Interpretacja HAI:
  • HAI > 100 – Korzystna dostępność (Favourable Affordability) – rata kredytu stanowi mniej niż 30% dochodu
  • HAI = 100 – Dostępność akceptowalna (Affordable) – rata kredytu równa się 30% dochodu
  • HAI < 100 – Niekorzystna dostępność (Unfavourable Affordability) – rata kredytu przekracza 30% dochodu
Założenia do obliczeń:
  • Wkład własny: 20% wartości mieszkania
  • Oprocentowanie kredytu: zgodnie z danymi NBP
  • Okres kredytowania: 25 lat
  • Limit wysokości raty: 30% średniego wynagrodzenia
  • Wielkość mieszkania: 50 m²
Źródło: International Housing Association


Źródła danych:

Poniżej znajdują się linki do źródeł, z których korzystam do tworzenia analiz:
Szukaj